北京房产律师：没有签订居间合同权利义务条款引纠纷
播放 180次 发布日期：2019-04-09 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告韩先生起诉称：经中间人介绍，2017年9月9日我向被告交付定金10000元，认购位于A地XX小区15号楼2602号的一手房。但后来，我得知涉案房屋有人居住，后我与被告协商无果。2018年1月15日，被告明确告知涉案房屋需留用、不卖了。被告隐瞒事实、违反诚实信用原则，且已根本违约，造成我经济损失，为维护我的合法利益，依据《民事诉讼法》规定特向法院起诉，恳请法院判决：1、判决被告双倍返还我购房定金20000元;2、判决被告承担本案的诉讼费用。
二、被告辩称
被告L公司答辩称：本案的客观事实与原告的诉称不符，原告才是涉案房屋买卖的违约方。我方系从事房地产中介及推介业务的企业，开展业务过程中，我方代理参与了涉案房屋所在的XX小区楼盘的一手房屋推介工作。2017年9月初，经介绍人王先生联系介绍，我方的工作人员带领原告到XX小区楼盘看房并提供了推介服务。2017年9月9日，原告对XX小区15号楼2602号房提出认购意愿。XX小区开发商一般要求认购并支付定金后7日内签订认购书及购房合同。但针对原告经常在外地的实际情况，开发商同意在原告支付定金后可将房屋保留到当月20日左右再签订认购书及购房合同。知悉前述情况下，原告仍同意继续认购房屋，并经介绍人王先生向我方转交定金7000元。我方代收款项后，即将款项转交开发商的一手销售何先生(其中5000元由开发商销售开具了收据，2000元作为开发商销售的奖金)。原告所称“定金一万元”中的3000元，属于原告的介绍人的中介费用由原告直接向王先生支付，并未实际转交我方。原告认购涉案房屋后，我方通过通知其介绍人或通过电话等方式多次敦促原告到开发商处签署认购书及购房合同，但原告一直以需要再次看房、自己在外地办理手续麻烦等理由进行推托，并一直未到场签署相关文书。直至9月底，开发商通知我方称：“原告已超期未到场签署相关文书，已构成违约，将不再保留房屋并没收其定金”。2017年10月初，原告联系我方的工作人员称不再购买涉案房屋，并要求退回定金。我方告知其已经构成违约，开发商已无法协调。2018年1月中旬，原告仍通过其介绍人王先生转达原告放弃购买涉案房屋，希望换其朋友购买，但开发商仍然态度强硬，我方已无法协调，直至原告将本案诉至法院。综合前述事实可知，原告才是涉案房屋交易的违约方，其无权要求返还定金。我方是房屋买卖的中介方，不是原告所述称房屋买卖法律关系的适格主体，关于定金是否需要返还等房屋买卖法律关系中的问题，与我方无关。我方作为涉案房屋交易的中介及推介方，不是涉案房屋买卖法律关系中的当事人，根据合同的相对性原则，涉案房屋买卖法律关系的当事人应是涉案房屋的开发商及原告，且原告转交的相关款项，包括定金、销售奖金、中介费，均由开发商及其介绍人实际收取。因此，关于涉案定金是否需要返还、由何方返还等问题，与我方无关，我方不应承担任何法律责任。原告应当向适格的法律关系相对方主张。涉案房屋的开发商A地X房地产开发有限公司才是涉案房屋买卖法律关系的当事人，依法应当通知其参加诉讼，以查清案件事实。综上所述，涉案房屋买卖系因原告的违约行为最终导致未能继续进行，原告应当依法承担相应的法律责任。我方作为涉案房屋买卖的中介及推介方，不是涉案房屋买卖法律关系的当事人，不应根据涉案房屋买卖法律关系承担任何法律责任。因此，我方恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并作出公正判决。
三、法院查明
2017年9月9日，原告韩先生向被告L公司交纳购房定金10000元，原告提供了被告开具的收据予以证实。被告抗辩认为只收到原告通过介绍人王先生转交的定金7000元，并已将该款项转交给开发商A地X房地产开发有限公司，并提供了其公司于2017年9月9日开具的收据予以证实，该收据载明：L公司推介客户韩先生认购A地XX小区15号楼2602号房定金伍仟圆整，保留此房号到本月底前签约，逾期当挞定处理;原告对被告提供的该收据不予认可。另外，原被告双方均未提供证据证明原告与被告签订有房屋买卖合同或者居间合同，或者原告与A地X房地产开发有限公司关于A地XX小区15号楼2602号房屋签订有房屋买卖合同，并且原被告双方关于A地XX小区15号楼2602号房屋交易事宜亦未达成一致口头协议。
四、法院判决
限被告A地L公司于本判决生效之日起7日内向原告韩先生返还定金10000元。
五、律师点评
房地产律师靳双权认为：本案案由是房屋买卖合同纠纷或是居间合同纠纷。首先，原告未与被告或者A地X房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，原被告双方对上述房屋的买卖事宜也未达成一致口头协议，故原告与被告或者A地X房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系不成立。其次，被告向原告开具收据收取定金10000元，事实上双方存在居间合同关系，而且被告也确认向原告提供房屋买卖居间服务，因此，本案案由应为居间合同关系。原告主张被告收取定金10000元，有被告开具的收据予以证实，故予以确认。鉴于原被告双方的房屋买卖合同关系不成立，原告主张被告在履行房屋买卖合同中存在违约行为，事实与依据不足，故不予支持，对原告主张要求被告双倍返还购房定金20000元，不予支持。虽然原被告双方事实上存在居间合同关系，但双方就居间合同的权利义务条款并未达成，故双方在履行居间合同中均没有违约行为，因此，被告已收取原告的定金10000元应予返还。有居间事实没有达成居间合同权利义务条款
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