北京房产律师分析一房多卖引发的纠纷案件
播放 101次 发布日期：2018-10-15 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡先生起诉称： 2015年6月14日我与第一被告签订房屋买卖合同，购买位于XX镇XX区C4-9号房屋一套，并将总房款315000元分两次支付给第一被告。双方依约到YY区XX镇XX村民委员会办理变更登记手续，将买受人由第一被告变更我名下，我与YY区XX镇XX村民委员会签订了房屋买卖合同。房屋交付后，我缴纳物业费并开始装修，装修过程中有人阻止装修称“该房已由谢女士购买”。我到YY区XX镇XX村民委员会处协调处理，得知在卖给我前其已经将此房屋卖给了谢女士、贾某人等。第二被告与第一被告系夫妻关系，应对夫妻存续期间的共同债务承担清偿责任。被告一房多卖行为属于民事欺诈，侵害了我的合法财产权益，我为维护自己的合法权益，特诉至法院。请求法院依法确认我与第一被告签订的房屋买卖合同无效。依法判令两被告返还购房款315000元，并赔偿利息(以315000元为基数，自2015年6月9日起至实际支付之日止，以中国人民银行同期贷款利率计——暂计算至2017年6月9日利息为31500元)。依法判令两被告赔偿我产生的损失：物业费5120元、装修费2万元、房屋升值的差价损失(以司法鉴定结果为准)。本案诉讼费用、保全费由被告承担。
二、被告辩称
被告赵某人答辩称：原告所述与事实不符，其起诉我属主体错误，希望法院查清事实，驳回原告对我的起诉。本案的实际情况为：2013年1月我经人介绍得知XX村委会有房出售，我便与村委会人员商议购房事宜，双方就价格等问题协商好后于2013年1月22日与XX市YY区XX镇XX村委会签订了房屋买卖合同。合同签订后我便按村委会指定的打款账户将购房款325000元转账给村委会指定的汤某。村委会交房后因该房距市区较远交通不方便，我只是按时交物业费、卫生费等，一直未过去实际居住。直至2015年5、6月份村委会人员打电话让我过去一趟，说因房子的问题与我商量，我去之后才得知村委会想将房子出卖于他人，让我解除与他们之间的卖房合同，起初我比较生气，但回来后自己考虑了一下房屋的状况以及自己一直无法居住的现状，加之自己资金周转出了些问题，后来就同意了解除合同的意见。正常程序应该是村委会将购房款直接退给我，但村委会为了减少麻烦，让后来的买房人直接将购房款转给我，我当时考虑反正收到款就可以了，程序怎样无所谓，就在后来的买房人转款后应他的要求给他出具了收条。我收到款项后村委会就让我将签订的房屋买卖合同及收款收据原件交回了村委会，并让我补签了一份早已起草好的房屋买卖合同，该合同是在我收款后补签的。从以上事实可以看出原告是与村委会有房屋买卖关系，我仅是配合他们双方解除了我与村委会的房屋买卖关系而已。原告所诉与我存在房屋买卖关系与事实不符。其次，从原告自己提交的与XX村委会在2014年11月20日签订的房屋买卖合同看，XX村委会在未经我同意的情况下在2014年11月20日便将房屋出卖给了原告，村委会与原告双方存在房屋买卖关系。2015年5月村委会正是基于其已经将房卖给原告的原因，才找我协商让我解除合同的问题。原告与村委会早就已经签订了房屋买卖合同，不可以再向我购买，这与常理不符。原告与村委会签订的协议长达11页，权利义务等内容非常详细具体，签订协议态度非常认真，而其提交的与我的协议不足2页纸，内容简单至极，且合同在交款时间、办理变更登记等问题上有很多矛盾及不合理之处，可以看出，后来的协议只是走个形式而已，根本不是真正的卖房协议。从原告自己提交的协议可以看出，原告是与村委会有房屋买卖关系而不是我，原告要求我还款赔偿损失没有事实依据。再次，从原告提交的XX村委会于2012年3月10日与谢女士签订的房屋买卖合同看，村委会在2012年便将房屋出卖给谢女士，却在2013年还将房屋卖给不知情的我，村委会又在都不知情的情况下于2014年又将房屋卖给了原告。村委会将一房连续卖给了三个人，很明显的存在一房多卖的情况，原告诉状中称我一房多卖不现实，从证据看存在一房多卖的是村委会而非我。我并没有把房子卖给他人，我也是村委会一房多卖的受害人之一而已，原告陈述我一房多卖不属实。综上所述，原告所诉与事实不符，其起诉我属主体错误，望法院查清事实驳回对我的起诉。原告要求我返还购房款等请求均没有事实和法律依据，望法院查清事实驳回其对我的起诉。
被告黄某辩称：原告诉被告返还购房款并赔偿损失没有事实和法律依据，望法院查清事实驳回原告对被告的起诉。被告与赵某人自婚后不久便争吵不断，2012年双方开始分居，2013年9月经多人劝说被告与赵某人在民政局协议离婚，离婚时就双方的共同财产进行了分割。接到本案诉状之前被告并不知悉涉案房产的存在，赵某人购买该房时并没有告知被告，其在2015年退房时更没有告知被告，赵某人退房时被告与其正处于离婚状态，双方没有往来，赵某人也没有给付被告一分钱，被告以该房购买、退房事宜一无所知，也从来没有收到过房款，原告起诉被告要求返还房款赔偿损失没有事实和法律依据。望法院查清事实，驳回原告对被告的起诉。
三、法院判决
法院经审理后作出判决： 1、原告胡先生与被告赵某人因买卖位于XX市YY区XX镇XX区C4-9号房屋，于2015年6月14日签订的房屋买卖合同无效。
2、被告赵某人于本判决生效之日起十日内返还原告胡先生购房款315000元。
3、原告胡先生于本判决生效之日起十日内返还被告赵某人XX市YY区XX镇XX区C4-9号房屋(钥匙一把、2013年1月22日赵某人购房款收据一张)。
4、驳回原告胡先生的其他诉讼请求。
四、律师点评
北京房产纠纷律师靳双权分析认为：被告赵某人对2015年5月其将2013年1月购买的XX村委会建设的位于XX市YY区XX镇月XX村C4-9的房屋退给了XX村委会，购房合同、收据、钥匙一起交给了XX村委会的辩解理由，没有提供证据予以证实，法院对其辩解理由不予采信。原告胡先生提交的朋友圈卖房信息、2015年6月14日与被告赵某人签订的房屋买卖合同，同日被告赵某人出具的收到条，同日被告赵某人交纳物业费收据、原告胡先生持有的被告赵某人2013年1月22日的购房收据等证据，可以综合证明2013年1月，被告赵某人购买了XX村委会建设的位于XX市YY区XX镇月XX村C4-9的房屋。2015年6月14日，原告胡先生就购买被告赵某人出售的案涉房屋，与被告赵某人签订房屋买卖合同。原告胡先生给付被告赵某人购房款315000元。被告赵某人结清2015年6月14日之前的物业费用，将房屋及个人购房收据交付给原告的事实。原告胡先生与被告赵某人之间存在房屋买卖关系亦有XX村物业办公室证明证实。根据原告与被告赵某人2015年6月14日签订的房屋买卖合同第四条：“双方到XX村委会办理合同变更登记后剩余房款15000元一次性付给赵某人”内容。再结合XX村委会与原告胡先生及胡先生之子小胡就案涉房屋签订的落款时间为“2014年11月20日”的房屋买卖合同内容，以及“小产权房”二手买卖需要进行合同更名的交易习惯。可以认定案涉房屋系XX村委会未经行政主管部门规划许可，在村集体土地上建设的没有产权的房屋，XX村委会是该房产的建设出售单位，也是购房者使用权的备案登记单位。原告胡先生与被告赵某人签订房屋买卖合同后，到XX村委会变更合同是必经程序。故“2014年11月20日”原告胡先生及其子小胡与XX村委会签订的房屋买卖合同是原告胡先生与被告赵某人2015年6月14日所签房屋买卖合同的变更形式。原告胡先生与被告赵某人实际履行的是2015年6月14日签订的房屋买卖合同。原告胡先生与被告赵某人之间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系。原告胡先生持有的落款时间为2015年6月14日的房屋买卖合同，与被告赵某人持有的落款时间为2015年6月17日的房屋买卖合同除落款时间外其他内容一致，法院认定两份合同为同一合同。
《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。案涉房屋的用地为XX村委会集体土地，土地用途为农用地。XX村委会未经行政主管部门审批擅自改变土地用途建设案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告胡先生与被告赵某人在签订合同时，对案涉房屋土地用途违法现状是明知的，案涉房屋买卖合同因违反法律规定，应认定为无效。
综上，原告主张案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持是正确的。被告赵某人应当返还原告胡先生购房款315000元。原告胡先生应当返还被告赵某人位于XX市YY区XX镇XX区C4-9号房屋一套(钥匙一把)。因案涉房屋买卖行为违法，对原告胡先生要求被告赵某人赔偿购房款利息损失及赔偿其他经济损失的诉讼请求，法院不予支持。原告胡先生提交证据婚姻登记审查表，认可与被告赵某人之间的房屋买卖行为发生时，两被告已经离婚，且未能举证证明被告黄某参与案涉房屋买卖交易或获得房款收益，对原告胡先生要求被告黄某承担夫妻共同清偿责任的诉讼请求，法院不予支持也是正确的。
上一篇：北京房产纠纷律师解析一起地随房走的纠纷案件
下一篇：北京房产律师分析一起房屋买卖反悔案件