恶意购房，办理了房屋过户登记，能取得房屋所有权吗?
播放 154次 发布日期：2018-04-11 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情：
原告：王女士
被告：朱先生、梁先生
2005年11月9日，王女士和朱先生签订了《房屋买卖协议书》，以34.5万元的价格买下甲市某小区一套110平方米的房子。当天，王女士就将首期购房款11.5万元打入朱先生的银行账户。日后，她又按期支付了18.5万元。
因为朱先生所卖的是公房，签订合同的时候该房屋尚未办理产权证。于是，双方约定：剩余的款项4.5万元，等办好过户手续后再支付。朱先生在收到有关单位办理产权证通知后，必须在1个月内办理手续，拿到房产证后立即跟王女士进行过户，不得拖延。为了防止争议，双方特意补充协议规定，房屋价格以双方商定价为准，不随市价和银行利率变动。
2007年9月4日，朱先生领到了房产证。得知消息后，王女士不断催促他去办产权过户，却被一次次推托。王女士感到不妙，她辗转得知，朱先生竟然暗自将房子卖给第三人梁先生!更让王女士吃惊的是，朱先生和第三人已经办了过户手续，从“公示”的角度看，产权在梁先生手上，自己随时面临被“扫地出门”。2007年12月13日，她赶紧向甲市乙区法院提起诉讼，主张朱先生和梁先生签订的房屋买卖合同无效，请求朱先生继续履行合同，办理过户登记手续。
王女士认为，梁先生不是真正的买房第三人，是朱先生故意找来欺骗她的，朱先生和梁先生是恶意串通，其签订的房屋买卖合同无效，梁先生不能取得房屋所有权，她的理由是：她从2006年把房子装修好后，一直住在里面。如果第三人是真正的买家，怎么从来不到现场去看房子呢?而且，梁先生也从来没有理直气壮地要求她腾退房屋，至今对未能交房没有任何怨言和索赔要求。还有2007年11月同等地段二手房市场价位均在7500元/m，朱先生和梁先生之间却以40万元成交，平均才3635元/m，跟市场价足足相差1倍啊，这一点让人匪夷所思，朱先生怎么会愿意以如此低价卖给所谓的第三人梁先生呢?另外，王女士主张说其起诉的日期是2007年12月13日，可朱先生是在同月26日才缴纳土地出让金，27日朱先生通知本人解除合同，28日梁先生办理过户登记，2008年1月5日领取产权证。还有，就是朱、梁两人对房款的具体给付时间的回答完全对不上，难道他们对这么一大笔钱这么不在意。她认为所有这些都说明朱梁二人在恶意串通侵害她的权益。
法院查明：
甲市乙区人民法院经审理认为，被告已将房屋交付原告占有使用，第三人购买40万元价格不菲的房屋时，却未去查看房屋，不符合常理。第三人称，被告告知其诉讼房屋存在租赁关系，却未在合同上约定租赁关系如何处理。另外，合同也没有对乙方给付房款的具体期限、一方违约如何承担违约责任等情况进行约定，有悖常理。在原告起诉后，被告和第三人就迅速完成了递交申请材料、产权过户交易手续，而双方明确没有中介公司居间介绍，但均不能举证证明具体洽谈过程。被告与第三人的交易价格虽略高于原告的购价，但与同时段市场价相比仍属偏低，兼顾到被告将房屋二售可能承担的违约责任引致的成本问题，两人对房屋交易价的议定均不能作出合理解释。被告和第三人称是现金交易，但不能提供银行的存、取款凭证和资金来源、走向，将40万元现金存放家中，亦有悖常理。从而认定，被告和第三人之间的买卖关系存在诸多疑点和不合常理之处，推定两人之间存在恶意串通。
法院判决：
据此，法院判决被告和第三人在判决生效之日起10天内，共同去办理产权变更手续，恢复原状，再与原告办理过户手续
律师点评：
专业房产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于在一房多卖中，其中一个买方和卖方签订了无效的购房合同，但办理了过户登记手续，其法律后果如何?其他买方是否真的不能得到房屋的所有权?现依据《民法通则》《物权法》、《合同法》等法律规定予以分析。
民事行为是引起物权变动的诸多法律事实中最为重要的，对基于民事行为的物权变动如何进行，各国民法采取不同的调整方式，学理上归纳为三种立法模式。第一种是意思主义，又称债权意思主义，以法国民法典为代表。其主张物权的变动仅仅以债权人的意思表示而发生效力，在债权合同之外，不认为有直接引起物权变动的其他合同存在。这就是说只要债权合同生效，即使标的物尚未交付或变更登记，标的物的所有权已于此时由出卖人转移给买受人，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已，不是生效要件。第二种是物权形式主义，以德国民法典为代表。其主张债权合同仅发生以物权产生、变更、消灭为目的的债权和债务，而物权变动的效力的发生，还需要当事人就变动物权所达成的物权合同，再加上登记和交付，始能够发生物权变动。第三种是债权形式主义。其主张当物权基于民事行为发生变动时，除债权合同外，还需要登记和交付形式要件，在这种模式下物权变动的效力受其原因法律行为—债权行为的影响。也就是说物权的变动以债权行为有效为前提，登记或者交付是物权变动的生效要件。
我国物权法采取的是债权形式主义模式。我国《合同法》第72条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。《物权法》第15条还规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。根据这些规定，可以得出在我国基于法律行为的不动产物权变动是以该法律行为有效为前提的，登记只是不动产物权变动的生效要件，用一个公式表示就是：有效债权行为+登记=不动产物权的变动
我国《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，朱先生和梁先生恶意串通，侵害了第一个买房人王女士的利益，他们所签订的购房合同属于无效合同，也就是说欲引起物权变动的债权行为无效，因此根据我国的的法律规定，梁先生就不能取得房屋。我国《民法通则》第61条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。《合同法》第58条规定也规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，本案中梁先生应该将房屋返还给朱先生，但是房屋已经办理了过户手续，因此法院判决朱先生和梁先生，共同去办理产权变更手续，恢复原状。房屋返还给朱先生以后，由于朱先生和王女士所签订的购房合同合法有效，又因为具备有继续履行的条件，所以法院判决继续履行合同，等房屋返还后朱先生和王女士一起去办理过户手续。
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