房产法律咨询：未经原承租人同意变更承租人的行为无效
播放 80次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
范向牛向诉称：黄帅伪造变更承租人申请书，对我承租公房进行变更，其侵犯了我的合法权益，故起诉求法院，请求：1.确认黄帅与丰台房管中心于2000年6月13日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效;2.诉讼费由黄帅及丰台房管中心承担。
2、被告辩称：
不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
范春丽、黄老夫妻于1974年登记结婚，黄老系初婚，范春丽系再婚。范向牛系范春丽与前夫生育之子，系黄老继子，黄帅系范春丽、黄老婚后生育之子。范春丽于2012年8月10日去世。
302号房屋原承租人为范向牛。丰台区房管所关于302号房屋的《房屋档案》中存有“范向牛”书写的《申请》及“黄帅”书写的《保证》各一份。《申请》记载：“302号房屋承租人范向牛现已购买北京市朝阳区 公寓一套，现已入住，现自愿将302号房屋的承租人改为其弟黄帅名下，家中无任何争议，请贵厅协助办理。申请人范向牛2000年6月12日”;《保证》记载：“现承租302号房屋这一套，保证做到按时缴纳房租及供暖费用，对承租的房屋及室内装修、设备做到爱护使用，并负责保管，不擅自拆改房屋建筑结构及设备，并积极协助甲方检查维修房屋。保证人黄帅，2000年6月12日”。6月13日，丰台区房管所向黄帅发放承租方为黄帅的《公有住宅租赁合同》。2003年2月14日，黄帅与王英结婚。2008年11月25日，黄帅以成本价购买302号房屋，并取得房屋所有权证。
2011年11月27日，范春丽、黄老、范向牛、黄帅签署《会谈纪要》，约定将302号房屋由黄帅名下办理至范向牛名下。2012年6月13日，302号房屋却过户至王英名下。
2012年7月，范向牛起诉黄帅、王英，要求确认302号房屋归范向牛所有，要求黄帅、王英将302号房屋过户至范向牛名下，法院驳回范向牛的诉讼请求。
2012年9月，王英起诉黄帅、范向牛、黄老，要求确认《会谈纪要》无效;范向牛当庭提起反诉，要求确认《会谈纪要》有效。因《会谈纪要》侵犯了王英的合法权益，法院判决确认2011年11月27日黄帅、范向牛、黄老、范春丽签署的《会谈纪要》无效，并驳回范向牛的反诉请求。
2013年6月，范向牛起诉北京市丰台区人民政府，以302号房屋公房承租人变更为黄帅的登记行为违法，向法院提起行政诉讼，因不属于行政诉讼受案范围，法院以行政裁定书驳回范向牛的起诉。范向牛不服提出上诉，二审维持原裁定。
审理过程中，范向牛申请对《房屋档案》中存有“范向牛”书写的申请作同一性笔记鉴定，丰台区房管所申请对“黄帅”书写的保证作同一性笔记鉴定。司法鉴定意见为：检材申请人处的“范向牛”签名字迹与样本上的“范向牛”签名字迹不是同一人所写;检材保证人处的“黄帅”签名字迹与样本上的“黄帅”签名字迹不是同一人所写。
为证明在居住使用房屋后一直缴纳供暖费，黄帅提交供暖费收据及缴费明细表作为证据。范向牛及丰台房管中心均予认可。
为证明对302号房屋承租人变更并不知情，范向牛申请证人范某出庭作证。范某称：其系范春丽的弟弟、范向牛和黄帅的舅舅，退休前在房管部门工作;2011年11月9日，范向牛向其询问302号房屋购买事宜时，其向范春丽了解到房屋承租人及产权人已更换为黄帅，经其告知范向牛方才知晓。黄帅不认可证人证言，并称：2009年范向牛用904号房屋抵押时，已知道302号房屋权利人变更;范春丽亲笔书写的证明及视频，可以证实范向牛知情。丰台房管中心对此未发表质证意见。
为证明在居住使用房屋后一直缴纳供暖费，黄帅提交供暖费收据及缴费明细表作为证据。范向牛及丰台房管中心均予认可。
为证明对302号房屋承租人变更并不知情，范向牛申请证人范某出庭作证。范某称：其系范春丽的弟弟、范向牛和黄帅的舅舅，退休前在房管部门工作;2011年11月9日，范向牛向其询问302号房屋购买事宜时，其向范春丽了解到房屋承租人及产权人已更换为黄帅，经其告知范向牛方才知晓。黄帅不认可证人证言，并称：2009年范向牛用904号房屋抵押时，已知道302号房屋权利人变更;范春丽亲笔书写的证明及视频，可以证实范向牛知情。丰台房管中心对此未发表质证意见。
三、法院判决
确认黄帅与丰台房管中心于2000年6月13日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据查明的事实及各方的诉辩意见，本案的法律争议焦点可归纳为：一、范向牛对变更承租人是否知情;二、讼争合同效力如何。
关于范向牛是否知情问题，关键在于证据审核。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因承租人变更一事历时久远，双方曾因房屋归属达成家庭协议但并未全部履行，此后历经多次诉讼，争议极大。而范向牛是否知情又系本案判断前提，故本院对此持极为审慎态度，证据审核更为严格。
首先，现范向牛称其对302号房屋承租人变更的事实不知情，并有非其本人签名《申请》、证人范某的证言作为证据，可初步证明其主张。其次，黄帅称变更手续系范春丽及武清办理，范向牛对此知情并同意，即对此负有举证责任。因范春丽已去世，致使无法向其本人核实变更过程。又因其与范向牛、黄帅的母子关系，范春丽所留证明及视频均不足以单独证明黄帅的主张。虽承租人变更后，范向牛并未居住房屋及交纳租金、供暖费，但作为实际居住使用人，黄帅交纳上述费用亦有合理之处。最后，作为变更后合同的一方，丰台房管中心亦不能证实黄帅的主张。故根据现有证据，法院难以认定范向牛对承租人变更知情。
关于合同的效力如何判断。对此，律师认为，应适用合同法52条第(四)项的规定进行认定，即，讼争合同因损害社会公共利益而无效。合同法对于损害社会公共利益合同的范围虽未明确，但一般认为，凡社会生活的政治基础、社会秩序、道德准则和风俗习惯等，均可纳入其中。如前所述，房屋原系直管公房。直管公房，是指国家各级房地产管理部门享有所有权或直接经营管理的房屋。直管公房制度，是在一定历史时期，我国为确保群众居住利益而出台的一项住房制度，具有一定社会福利性质，关系到不特定社会大众的利益。对于公房承租人变更的条件，彼时适用政策明确规定：原承租人外迁或死亡，与原承租人为同一户籍共同居住二年以上又无其他住房的家庭成员愿意履行原合同的，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
至于本案，房屋承租人变更为黄帅时，黄帅之户籍并不在该房屋内，其与范向牛非同一户籍、亦未共居两年以上。根据查明的事实，范向牛的变更《申请》及黄帅的《保证》，均非本人签字。丰台房管中心系基于错误认识将房屋承租人从范向牛变更为黄帅，且并无证据证明其在房屋变更承租人时存有恶意。故此，合同破坏了公房管理制度，进而损害社会公共利益，应被确认无效。
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