中介未尽合理调查义务 购房人因限购资格无法办理过户
播放 75次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)
一、原告诉称
房产经纪公司诉称，2013年10月27日卖方程咬金、被告和我公司签订《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市海淀区×室房屋。同日，经我公司居间介绍，房屋出卖人与被告签订《房屋买卖合同》，约定了房屋出卖人与被告房屋买卖的相关权利与义务。被告承诺于签订居间合同当日支付我公司92880元居间服务费，但至今未按约定支付剩余居间服务费62880元。诉讼请求：判令被告支付居间服务费62880元。
二、被告辩称
纪小兰辩称，不同意原告诉讼请求，而且我已经支付的3万元原告也应当返还。根据北京市2013年3月30日出台的国五条相关规定第19条，凡北京户口的单身家庭，只有一处住房。我单身，且我在朝阳区已网签购买另一套住房。原告作为专业的中介公司，其知道此事，还逼我签订合同。合同签订后第三天我告诉原告说我买不了，原告拒不给卖方打电话。后来没有办法，我给卖方打电话，解除了合同。原告主张我支付剩余费用是不合理的，其没有为我做任何事情，咨询、物业交接、过户等都没有做，本次交易后面的环节都没有促成。
三、审理查明
纪小兰与房产经纪公司签订《佣金确认书》，纪小兰承诺于2013年10月30日前向房产经纪公司支付居间代理费。纪小兰出具《购房承诺书》称：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受有关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任”。上述合同签订后，纪小兰向房产经纪公司支付居间服务费3万元。
2013年11月3日，程咬金(甲方)与纪小兰(乙方)签订《解除买卖合同协议》，约定由于乙方资金出现严重困难，不能如期购买甲方名下×室房屋，经甲乙双方友好协商甲方同意解除《房屋买卖合同》，甲方不退还乙方支付定金5万元，双方免责，互不追究任何法律责任。
另查，2013年10月29日，房产经纪公司员工陪同纪小兰办理朝阳区另一处住房网签合同注销手续。纪小兰称签约时房产经纪公司未审查其家庭情况，仅问名下有无住房，其已告知房产经纪公司在别处购买了房屋，房产经纪公司答复没问题并承诺帮忙注销网签合同。房产经纪公司则称签约时纪小兰称具备购房资格，其公司当时无法核验，签约之后才应纪小兰的要求办理网签合同注销手续。
此外，纪小兰提交户口本复印件和无婚姻登记记录证明，以证明其系京籍单身人士，仅能购买一套住房。
四、法院判决
1、纪小兰给付房产经纪公司居间服务费三万五千元;
2、驳回房产经纪公司其它诉讼请求。
五、律师点评
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
本案中，纪小兰虽已签署购房承诺书，但房产经纪公司作为房地产中介机构应当忠实、尽职提示买卖双方住房限购政策可能给交易带来的风险并尽到合理范围内的调查义务。房产经纪公司仅查验纪小兰的身份证而未查验户口本等反映其家庭情况的文件，疏于调查购房资格。房产经纪公司作为居间方未能尽职防范交易风险，反而在明知存在住房限购政策导致合同无法履行的风险的情况下一味促成合同的订立，无视将给纪小兰和程咬金造成的损失。另一方面，纪小兰在签约的同时已书面声明知晓住房限购政策并承诺承担如违反限购政策而产生的相应法律责任，后其在先签订的购房合同亦已解除，与程咬金签订的合同本可履行但因其过错而解除。房产经纪公司促成房屋买卖合同的成立，纪小兰应支付居间服务费，但鉴于其公司提供居间服务过程中存在以上瑕疵及不当，参照《房地产经纪管理办法》第十九条第一款“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”之规定，该公司要求纪小兰支付居间服务费的诉讼请求，法院依法予以部分支持无疑是恰当的。
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