房产纠纷律师——夫妻一方抵押共同房屋未经配偶同意有效吗

播放 1次      发布日期:2022-05-19       来源:创始人



北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某荣上诉请求:撤销一审判决,改判支持我原审诉讼请求或发回重审;诉讼费由二被上诉人承担。

事实和理由:第一,涉案房屋的实际所有权人及居住人为上诉人,孙某涛的行为属无权处分,不发生物权变动的效力,第三人对涉案房屋不享有抵押权,针对以上事实一审法院认定事实不清;第二,案外人A公司在办理抵押登记手续时并非善意,未尽到审查义务,不产生抵押权效力,因此第三人对涉案房屋不享有抵押权,一审法院对以上事实未做查明,属事实认定不清;第三,涉案房屋的实际居住人为上诉人,上诉人为取得物权以居住的方式对外进行了公示。A公司及第三人均未尽到合理审查义务,一审法院认定事实不清。

 

被告辩称

赵某敏辩称,同意一审判决,不同意周某荣的上诉请求及意见。

孙某涛本院合法传唤,未到庭参加诉讼。

B公司述称,同意一审判决,不同意周某荣的上诉请求及意见。

 

法院查明

周某荣向一审法院起诉请求:1.依法撤销H号《执行裁定书》;2.判决解除对北京市大兴区一号的强制执行措施;3.诉讼费由赵某敏、孙某涛承担。

一审法院经审理认定事实如下:孙某涛与周某荣原系夫妻关系,1977320日,二人签订《自愿离婚协议书》,约定位于大兴一号归周某荣所有,同日,双方办理离婚登记。1997年,涉案房屋取得房屋所有权证。后孙某涛于2009年与岳某霖登记结婚,二人于201312月登记离婚,双方签署的离婚协议书载明无共同财产。2016年孙某涛对上述房屋所有权证申请挂失并补办新的不动产权证,权利人载明孙某涛,共同情况载明房屋单独所有,房屋坐落大兴区一号。

2017725日,孙某涛与重庆A公司签订授信协议,最高授信额度1895000元,放款条件约定孙某涛应当为单笔借款投保个人借款保证保险,任意一期本金或利息逾期满80天的,保险人就全部的本金余额及其他借款人的欠付款项承担理赔责任,授信协议还约定违约赔偿范围包括律师费。同日,孙某涛与重庆A公司签订借款合同,借款本金1800000元,借款模式为6期先息后本,借款年利率8.2%,发生逾期的,出借人对逾期款项中的借款本金及利息部分自逾期之日起按每日0.1%向借款人计收逾期罚息,本次借款手续费54000元。

20171012日,孙某涛与重庆A公司签订借款合同,借款本金95000元,借款模式为6期先息后本,借款年利率8.2%,发生逾期的,出借人对逾期款项中的借款本金及利息部分自逾期之日起按每日0.1%向借款人计收逾期罚息,另因孙某涛与C公司签署《信息咨询服务委托书》,需向其支付2850元手续费,孙某涛申请重庆A公司将发放给其借款中的相应部分直接支付给C公司。

2017725日,孙某涛与重庆A公司签订《最高额抵押合同》,担保范围为上述授信协议下的所有单笔借款合同项下所发生的所有债务,包括本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用(包括律师费),担保最高额本金为1895000元,抵押物为孙某涛名下位于北京市大兴区一号,后,双方办理了抵押登记。

2017721日及20171012日,孙某涛与B公司签订《个人借款保证保险投保单》,被保险人重庆A公司,保险期间自借款发放之日起至借款本息全部清偿之日止,按月缴纳保险费,缴费日期与借款约定的每月还款日相同,每月保费费率0.1%。投保人拖欠任何一期借款达到80天(不含),保险人依据保险合同约定向被保险人进行理赔。理赔后,投保人需要向保险人归还全部理赔款项和未付保费。保险人依据保险法代位求偿权的相关规定代位行使被保险人对投保人请求赔偿的权利。保险人通过前述方式所取得的求偿权利包括但不限于被保险人对投保人所享有的借款债权和抵押权、质权等从权利。保险人自理赔当日开始计算,以理赔金额为基数,按每日千分之一向投保人收取滞纳金。

B公司与孙某涛保险人代位求偿权纠纷一案,法院于20181022日保全查封涉案房屋,判决:孙某涛向B公司偿还理赔款1954357.8元、支付滞纳金并支付律师代理费10000元;B公司对孙某涛名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述理赔款范围内享有优先受偿权。该判决生效后,B公司向法院申请强制执行,法院予以立案执行,执行过程中,赵某敏因受让确认的B公司对孙某涛享有的债权,故向法院申请变更为申请执行人。法院裁定变更赵某敏为申请执行人。该案执行过程中,法院将孙某涛名下位于北京市大兴区一号的房屋予以保全查封,周某荣对此提出书面异议,请求解除对涉案房屋的强制执行措施,法院作出H号执行裁定书,驳回周某荣的异议申请。后周某荣提起本案诉讼。

庭审中,周某荣称因涉案房屋在办理产权证五年内不能出售,且后来无法联系上孙某涛,故未能办理案涉房屋过户。

一审法院认为,周某荣系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉,应当提供证据证明周某荣对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。本案中,周某荣与孙某涛签署的《离婚协议书》中对案涉房产权属的约定并不产生物权变动的效力,不具有对抗第三人的法律效力。周某荣依据《离婚协议书》取得的是要求孙某涛就案涉房屋过户的请求权,该请求权不足以排除赵某敏作为申请执行人强制执行的民事权益。另外,周某荣在签署离婚协议至今二十余年,其没有及时通过协商或其他途径要求孙某涛办理房屋所有权变更登记,应当承担由此产生的不利后果。

B公司所享有的对涉案房屋经拍卖、变卖所得价款的优先受偿权经法院生效的(民事判决书所确认,赵某敏因受让B公司的上述债权成为申请执行人,其依据生效的判决申请对涉案房屋进行强制执行,法院系依据生效判决对涉案房屋采取强制执行措施,故此,对周某荣要求撤销H号执行裁定书并解除对涉案房屋采取的强制执行措施的诉讼请求,法院不予支持。如果周某荣认为生效裁判本身存在错误,其应通过其他诉讼程序另行主张,不属于本案审理范围。

二审中,双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

 

裁判结果

一审法院判决:驳回周某荣的全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉,维持原判。

 

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。本案中,周某荣与孙某涛签署的《离婚协议书》中对案涉房产权属的约定并不产生物权变动的效力,不具有对抗第三人的法律效力。周某荣关于其居住涉案房屋及第三人对该房不享有抵押权的上诉意见,均无事实依据和法律依据,法院不予采信。

周某荣现无证据证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。









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