北京房产律师——借亲属名字买房对方帮助清偿了贷款房产归属纠纷
播放 1次 发布日期：2022-03-14 来源：创始人
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某文上诉请求：1.撤销一审判决，改判我只向孙某聪支付购房时借款及利息共138万元；2.一审诉讼费、鉴定费、保全费全部由孙某聪承担。
事实和理由：1.我和孙某聪之间没有借名买房关系，孙某聪提到的借名买房的理由是不成立的，孙某聪提交的证据存在瑕疵，法官认定事实错误；2.房屋自始至终都是我所有，不存在借名买房关系，所交的购房款只是借款，我同意返还借款本息；3.房屋一直由我实际使用，我2018年3月左右开始准备装修房屋，房屋由我出资装修，后于10月份正式入住。
被告辩称
孙某聪辩称，同意一审判决，不同意李某文的上诉请求。
法院查明
孙某聪向一审法院起诉请求：判决李某文按照位于大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）房屋现值向我支付价款410.31万元。
一审法院认定事实：关于双方是否存在借名买房关系，孙某聪2018年曾以合同纠纷向周某丽提起诉讼，法院依法予以审理并作出(A号判决书，该判决书认定事实如下：孙某聪、赵某霞原系夫妻关系，二人于2011年4月29日在民政部门登记结婚，后于2013年8月30日在民政部门协议离婚；孙某聪之后再婚；孙某聪之父为孙父，之母孙母；孙某聪、周某丽具有亲属关系，孙母系周某丽之大姑，周某丽系孙某聪之表妹。
在2013年与孙某聪离婚前，赵某霞参与了所在单位房团购活动，在购房资格抽签环节中签，赵某霞取得了购房资格；就后续购房事宜，孙某聪提交了由赵某霞出具的“情况说明”，该说明载明：“……在购房资格抽签环节中签。在与孙某聪解除婚姻关系时将购房资格转让给孙某聪，孙某聪及其家人在考虑其军人身份等诸多因素后决定以其妹妹周某丽的名义购买住房，并支付了首付款”；为佐证上述购房资格转让的真实性，孙某聪提交其与赵某霞在民政部门备案的离婚协议书，该离婚协议书载明：“夫妻共同财产的处理：双方各自名下的存款及私人生活用品归各自所有，所交款项归男方所有”。
2014年6月，赵某霞向开发商提交“客户需求变更单”，申请人为赵某霞，诉争一号房屋，付款方式为1574349元，付款方式为贷款，申请类别为申请更名，具体申请内容或条款为：“本人赵某霞……由于个人原因申请更名，更名为周某丽……望领导批准”。
2014年11月5日，W公司（出卖人）与周某丽（买受人）针对一号房屋的买卖事宜签订“北京市商品房预售合同（住宅类）”，双方约定由周某丽购买一号房屋，一号房屋的商品房房屋坐落为“大兴区一号房屋”，一号房屋合同总价款为1574349元，买受人应于签署合同当日向出卖人支付不少于该商品房总房款49.19%的首付款，出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，周某丽（甲方、业主）与W公司（乙方、建设单位）签订北京市前期物业服务合同。同日，W公司与周某丽进行网签。
2014年，以周某丽名义向北京市住房贷款担保中心针对一号房屋申请了房屋抵押贷款；2014年12月30日，周某丽获批住房公积金贷款800000元，贷款期限为30年，借款用途为购买一号房屋，每月最低还款额为3641元；W公司于2016年12月10日向周某丽开具剩余房款发票，发票金额为800000元。
2016年12月13日，以周某丽名义接收一号房屋缴纳相关费用。
一号房屋在交房后长期空置；2018年3月29日，周某丽的户籍迁入一号房屋，一号房屋在公安部门登记的住址为“大兴区一号房屋”；2018年8月14日，周某丽之父母的户籍亦迁入一号房屋。
2018年，周某丽支付供暖费用；之后，周某丽对一号房屋进行了装修。
关于一号房屋房款交纳情况，在2013年5月18日，以赵某霞名义交纳购房定金100000元；在2013年5月21日，以赵某霞名义交纳“10%购房款158116元、车位款50000元”，合计208116元；在2013年7月12日，以孙某聪之父孙父名义交纳“20%购房款316233-定金100000”，金额为216233元；在2014年11月4日，以周某丽名义交纳房款300000元；上述款项金额合计824349元，其包含一号房屋的首付款774349元及车位费50000元。上述全部款项均由孙某聪及其家人出资，周某丽未予出资；周某丽主张上述款项均系孙某聪及其家人对周某丽提供的借款。
之后两年，孙母每次按月均向周某丽转账汇款3650元，用于按月偿还一号房屋的银行按揭贷款。在案件审理过程中，周某丽于2018年9月5日一次性偿还银行按揭贷款474000元，于2018年9月7日一次性偿还银行按揭贷款178930.07元，至此全部贷款偿还完毕，所涉抵押登记等一并解除。
在2016年12月11日办理入住前，通过微信聊天的方式，周某丽首先向孙母发送W公司出具的一号房屋的入住通知书、入住结算单，在以周某丽名义于2016年12月13日接收一号房屋的当日，孙母指示案外人向周某丽转账汇款50000元；孙某聪主张此款项系让周某丽代孙某聪办理房屋入住手续。经孙某聪核算，在2017年12月，因延期交房，W公司退还290日的违约金45656.12元，退还102日的违约金16058.36元，退还车位费50000元，退还入住费1613.48元，上述4笔金额合计113327.96元，对上述款项周某丽未经孙某聪同意私自领取，后将上述款项用于偿还一号房屋的银行按揭贷款；经孙某聪核算，孙某聪及其家人前后共交纳一号房屋的首付款774349元、车位预付款50000元、公积金贷款91250元、入住费50000元，合计965599元。
就法院所提出因何需要借名购房的询问，孙某聪答复称，因为孙某聪在购买一号房屋时是现役军人，户口是集体户口，在地方上没有户口，在地方购房也无法将户口落在自己房屋名下，孙某聪因涉及工作调动，还不稳定，所以与周某丽沟通，协商以周某丽名义购买一号房屋，等孙某聪工作稳定后再将一号房屋过户至孙某聪名下。经法院释明，孙某聪提出配合办理所有权转移登记之诉讼请求，需证明按照北京市住宅房屋的限购政策，其具有购房资格；孙某聪陈述称，其无法提供具有购房资格的证明。
对于房屋管理情况，孙某聪陈述称，其经常去一号房屋查看，在2018年7、8月份查看时还没有人居住在一号房屋。就借名购房事实，孙某聪提交孙母的微信聊天记录，聊天记录显示房子与对方没有关系，周某丽否认微信属于其所有，时间为2016年5月。
基于以上事实，(A号判决书认为，双方争议焦点即在于孙某聪与周某丽之间是否形成口头形式的借名买房合同关系。首先，从出资角度看，孙某聪及其家人交纳了一号房屋的全部首付款及车位费，针对上述款项所开具部分收据的交款人为孙某聪家人，虽然以周某丽名义办理了银行按揭贷款，但在相当长的时间内，孙某聪之母孙母按月向周某丽转账汇款20余次，且每月均为3650元，用以偿还银行按揭贷款，孙某聪及其家人未与周某丽签订借款合同、借条、收条、欠条等可以证明存在借贷关系的文书，周某丽未针对孙某聪及其家人的出资进行过还款，双方所提交各类证据材料中均不能体现孙某聪及其家人与周某丽之间存在借贷合意；
在孙某聪与赵某霞所订立离婚协议书中，载明所交款项归男方所有，而此协议订立于2013年，此时周某丽尚未与孙某聪及其家人发生矛盾，离婚协议书之内容更能反映客观情况；据此，从出资数额、出资频率等角度审查，如果将上述出资仅仅理解为借贷或亲属之间帮助性质的赠与，显然不符合日常生活经验法则。第二，从参与合同履行角度看，在合同订立阶段，孙某聪及其家人积极筹措全部首付款；在收房前，在接到入住通知书、入住结算单时，周某丽即通知孙母，孙母随即向周某丽转账汇款50000元，以备收房时交纳；据此，孙某聪及其家人参与房屋买卖合同履行的程度明显区别于借贷关系中的出借人，其行为亦区别于亲属之间的热心帮助。
第三，从实际享有房屋权益的角度看，一号房屋在2016年收房后长期空置，直到孙某聪及其家人与周某丽发生矛盾后，孙某聪提起诉讼时，周某丽才对房屋进行装修；根据一般生活经验，如果周某丽视一号房屋为自有住房，在周某丽收入微薄且一号房屋还有大量贷款未偿还的情况下，周某丽或者将房屋装修后出租，以租金偿还贷款，或者将房屋装修后自行居住，故不能仅依据周某丽及其家人现居住在一号房屋的事实即认定周某丽具有享有房屋权益的外观。综上，综合考虑具体情况及孙某聪所提交证据，对于孙某聪、周某丽形成口头形式的借名买房合同关系的待证事实，已达到高度可能性的证明标准；对孙某聪（借名人）与周某丽（出名人）之间针对一号房屋形成口头形式的借名买房合同关系的事实，法院依法予以确认。在形成借名买房合同关系的情况下，是否应支持将诉争房屋登记至借名人名下，还需考虑是否满足房屋所在地限购政策；
本案中，经释明，对具有购房资格的事实，孙某聪未提交证据证明，其应承担举证不能的不利后果，故对其要求周某丽协助办理不动产权登记的诉讼请求，不予支持。对所涉其他争议，当事人可另行解决。综上所述，孙某聪、周某丽之间针对一号房屋形成口头形式的借名买房合同关系，但对孙某聪所主张诉讼请求，应予驳回。
上述判决作出后已经生效，孙某聪再次诉至法院要求按照涉诉房屋现值主张房屋价款，双方对房屋价款无法达成一致。经评估，该房屋现值为410.31万元。
一审法院认为，依法成立生效的合同对当事人具有同等约束效力，合同双方均应按照合同履行合同权利和合同义务，但合同目的不能实现时，应予解除，合同解除后，履行合同有瑕疵或存在明显过错的，应该根据其过错程度承担相应的责任。本案中，双方合同关系已经生效判决认定为借名购房关系，法院不持异议。关于借名购房之后的法律后果，本应按照真实的法律关系予以处理，但是，本案中，孙某聪自认没有取得购买涉案房屋的资格，导致合同目的不能实现，进而要求涉案房屋的现有价值由其享有,应视为借名购房合同不能继续履行,即解除借名购房合同关系。对此，法院有如下法律意见：关于合同解除后的法律后果。鉴于孙某聪没有购房资格,周某丽表示愿意取得房屋产权,因此,涉案房屋在不能过户至孙某聪名下的情况下,法院对周某丽要求取得房屋的意见不持异议。但是，关于该房屋的价值折算问题，应该综合考虑房屋的评估价值、合同约定以及双方过错情况综合认定。
首先，关于合同过错。就孙某聪来说，孙某聪作为借名一方，其合同目的为将来取得房屋产权，但因自身原因没有取得购房资格，孙某聪本身有一定过错。就周某丽来说，周某丽提供名义供孙某聪买房，但其主张借名无效被法院驳回，同样违反了借名买房的合同约定。其次，关于合同履行。孙某聪主张借名，但合同履行过程中，双方产生矛盾，孙某聪并未偿还全部银行贷款，周某丽一次性还清剩余贷款，就该部分贷款，系周某丽对房屋现有价值实现所作贡献，应予扣除或者折抵之后，作为分配和计算依据。再次，关于合同后果。因双方借名为口头形式，且为亲属关系，并未对借名的报酬、不能借名之后的房屋处理等作出明确约定，法院考虑周某丽首套房屋购房指标稀缺性以及房价上涨等因素对孙某聪主张予以酌减。
综上，孙某聪、周某丽双方对于房屋均有一定贡献，鉴于合同不能履行主要系孙某聪没有取得购房资格导致，且孙某聪主张的房屋价款为房屋现值，该现值的实现需以还清贷款为前提，且需以周某丽全额购买为必要条件，因此，法院计算房屋折价款时，主要考虑双方各自还贷所占房屋价值的比例关系，同时考虑孙某聪购房资格对于双方合同成立及房屋增值所占的贡献比例，考虑孙某聪自身的过错情况，兼顾该过错本身不以造成双方利益过度受损为前提，酌定孙某聪分得房屋折价款210万元，同时考虑房屋即时折现及双方的经济情况，确定周某丽在六个月内一次性付清。
另查，户口登记簿显示：2019年5月5日，周某丽改名为李某文。
裁判结果
一审法院判决：一、周某丽于判决生效后6个月内支付孙某聪房屋折价款2100000元；二、驳回孙某聪的其他诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，对孙某聪（借名人）与周某丽（出名人，现名李某文）之间针对一号房屋形成口头形式的借名买房合同关系的事实，已经生效判决予以确认。李某文上诉主张其与孙某聪之间不存在借名买房关系，应提交充足证据以推翻生效判决。根据目前证据情况，李某文对于一号房屋的首付款、车位费和20余次的银行贷款均由孙某聪及其家人代付这一情况解释为孙母对李某文的借款，但并未提交借款协议、借条等证据予以证明，且孙某聪及其家人参与合同履行的程度若仅为向李某文借款，明显与常理不符。李某文虽实际对于房屋进行出资装修，但其自述于2018年3月才开始准备装修，10月才入住，此时双方已经发生矛盾，该入住行为并不能证明其从收房之日起便享有对房屋实际占有使用的权益。综上，李某文对于购买一号房屋的出资、占有使用情况的主张及其提交的证据，不能达到推翻生效判决的程度，采信原生效判决的事实并无不当。
法院综合考虑双方各自对房屋购买和增值的贡献程度、过错情况、合同实际履行情况等因素，酌定孙某聪分得房屋折价款210万元，数额恰当，予以维持。
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