房产买卖律师——购房后因为政策原因无法贷款开发商要求支付全款属于违约吗
播放 1次 发布日期：2022-02-23 来源：创始人
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
Z公司向本院提出诉讼请求：1.判令李某玲支付剩余房款660000元；2.判令李某玲支付违约金；3.诉讼费用由李某玲承担。
事实和理由：2016年9月30日，我公司与李某玲签订《北京市商品房预售合同》，约定李某玲购买一号商品房，总价款926023元，李某玲应于2016年9月30日支付270000元，于2016年10月6日支付400337元，剩余房款660000元以按揭贷款方式支付。李某玲承诺能够按贷款机构要求提供有关资料及费用，并能满足贷款审批条件。李某玲应当在合同签订之七日内办理贷款申请手续，从逾期之日起，按日计算支付房价款万分之五的违约金直至将剩余房款一次性补齐或贷款经银行批准并放款至原告账户之日止。至今，李某玲共支付房款670337元，尚欠剩余房价款660000元。我公司认为，李某玲应当按照合同约定支付剩余房款，逾期付款支付违约金，故起诉至法院。
被告辩称
李某玲辩称，我不同意原告的诉讼请求。剩余房款660000元没有异议，违约金不应该按照每日万分之五计算，原因不是我造成的，Z公司说可以贷款，我将审核资料提交，一直没有办下来贷款，我等了很久后才知道贷款下不来，而且还交了居间服务费40000元。
李某玲向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签署的《北京市商品房预售合同》；2.判令Z公司返还已付款710337元，并按照2020年12月份一年期贷款市场报价利率承担资金占用利息；3.判令Z公司按照已付款710337元的10%支付违约金71033.7元；4.判令Z公司承担本案诉讼费。
事实与理由：2017年3月11日，我支付完首付款，双方签署《北京市商品房预售合同》，合同约定我需通过贷款方式支付尾款，但就在2017年3月26日政府出台相关政策，即“326政策”，政策规定：七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，导致我无法办理贷款，无力支付房屋尾款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，我有权解除合同并请求Z公司返还已支付款项及利息。其次，根据合同约定Z公司应当于2018年9月30日向我交付房屋，但至今未交付，导致合同目的无法实现，已经根本违约。我有权要求退房同时解除合同，并请求Z公司退还全部已付款，并承担相应违约责任。
Z公司针对李某玲的反诉辩称，请求驳回李某玲的反诉请求。因李某玲没有办理贷款手续导致合同违约，不是属于不可归责于双方的事由，合同附件九第九条约定交付房屋的前提是李某玲补足房屋尾款。
法院查明
2016年9月30日，李某玲（买受人）与Z公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》约定：Z公司将其开发的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给李某玲，该商品房的用途为办公。第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43319.34元，总价款1330337元，附件十，《贷款补充协议》约定：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即自买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。第十二条交付条件约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。
合同签订当日，李某玲支付首付款270000元，2016年12月25日支付200000元，2017年3月11日支付200337元。
另查，涉诉房屋五证齐全。2019年1月，Z公司向李某玲发送《房款催款函》，要求其继续支付剩余购房款，至今李某玲尚未给付剩余购房款660000元。
庭审中，李某玲主张因北京市于2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，导致其未能通过贷款审批，并非其自身原因，Z公司认为双方对尾款以贷款方式达成一致，无法证明其公司去办贷款手续，双方合同签订于326政策之前，李某玲办理贷款不受该政策影响，符合办理贷款要求的贷款者均已成功办理贷款。
裁判结果：
一、李某玲于本判决生效之日起七日内给付北京Z公司剩余购房款660000元；
二、李某玲于本判决生效之日起七日内给付北京Z公司违约金；
三、驳回北京Z公司的其他诉讼请求；
四、驳回李某玲的全部反诉请求。
房产律师点评
当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李某玲与Z公司之间签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于李某玲主张因“326政策”导致无法贷款的问题，因《补充协议》中的约定，买受人应当于协议签订后七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，即2016年10月7日前李某玲应办理贷款申请手续，且涉诉房屋在“326政策”颁布前即已办理了《商品房预售合同联机备案表》，因此涉案房屋不受“326政策”影响，双方签订的合同具备履行条件，双方应当按照约定履行。故，Z公司要求李某玲支付剩余购房款及赔偿违约金的主张，合理有据，法院予以支持。李某玲反诉认为合同目的无法实现，要求解除合同、返还已付购房款及赔偿违约金的主张，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
关于违约金，李某玲未按照合同约定的时间内办理贷款申请手续，且至今未支付剩余购房款，构成违约，Z公司据此要求李某玲支付违约金，理由正当，予以支持，但其计算违约金的起始时间有误，法院予以调整。
上一篇：房屋腾退纠纷——父母房屋子女占用父母无法使用可以起诉其强制搬走吗
下一篇：配偶去世未留有遗嘱生前夫妻共同购买的房屋继承纠纷